Содержание:
- Почему сделка может быть признана недействительной?
- Ничтожные сделки и их виды
- Причины оспаривания договоров купли-продажи
- Расторжение договора
Людей, которые не мечтают о собственном жилье, не существует. Повзрослев, каждый из нас приходит к пониманию того, что пришло время свить свое укромное гнездышко, куда будет приятно возвращаться домой после трудового дня, принимать гостей и проводить время с семьей. Покупка квартиры – это не всегда простая и легкая сделка. Иногда возникают ситуации, когда по каким-то причинам стороны принимают решение все отменить, и «отыграть ситуацию назад». Как можно оспорить зарегистрированный в Росреестре и вступивший в законную силу договор купли-продажи? О том, как себя вести в случае возникновения непредвиденных обстоятельств должен знать каждый покупатель и продавец перед заключением соглашения.
Почему сделка может быть признана недействительной?
Практика показывает, что около 15% сделок, связанных с продажей недвижимости, впоследствии оспариваются в суде. |
Причины разбирательств могут быть разными – от покупки жилья, где, как оказалось, не выписаны все жильцы, до продажи квартиры недееспособным родственником, который стал жертвой мошенников.
Признать сделку недействительной (глава 9 Гражданского кодекса РФ) можно в таких случаях:
- - наличие противоречий с действующими законодательными актами;
- - ничтожность сделки (после заключения соглашения денежные средства не передавались или были уплачены частично);
- - выявление информации о том, что одна из сторон на момент совершения сделки была недееспособной;
- - заключение соглашения несовершеннолетним лицом (граждане, которые не достигли 18-летнего возраста, могут владеть недвижимостью и совершать сделки по ее отчуждению при условии присутствия при ее заключении одного из родителей, который закрепляет документ своей подписью и при наличии разрешения органов опеки);
- - подписание договора под давлением (угроза жизни и здоровью продавца и его родных и близких, кабальные условия);
- - мошенничество со стороны продавца. Подобные ситуации обычно возникают, если продажа осуществляется через агентство.
ДКП может быть признан недействительным в результате оспаривания сделки или в случае ее ничтожности. Доказательством последнего является отсутствие желания одной из сторон в действительности ее совершить.
Ничтожные сделки и их виды
В соответствии с действующим законодательством РФ, ничтожной считается такая сделка, при заключении которой имело место явное нарушение закона. В Гражданском кодексе России перечислены соглашения, которые можно считать таковыми. К ним относятся соглашения:

- нарушающие закон и посягающие на права 3-х лиц (п.2, ст. 168 ГК РФ);
- противоречащие основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК России);
- заключенные с недееспособными гражданами (статья 171 Гражданского кодекса России);
- заключенные с малолетними лицами, не достигшими 14-ленего возраста (ст. 172 ГК РФ);
- фиктивные (мнимые) и притворные (ст.170 ГК РФ);
- связанные с реализацией имущества, распоряжение которым ограниченно или запрещено законом (ст. 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отличие оспоримой и ничтожной сделки заключается в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. Если в первом случае это один год, то во втором – 3 года (с возможностью продления до 10 лет).
Причины оспаривания договоров купли-продажи
Даже если при оформлении договора были исключены все моменты, позволяющие признать соглашение ничтожным, сделка может быть оспорена в судебном порядке, и признана недействительной. Закон позволяет обратиться в суд с таким исковым заявлением в таких случаях, если продажа была осуществлена:
- - без необходимого согласия 3-х лиц или государственного органа;
- - несовершеннолетним, без согласия родителей и органов опеки;
- - лицом, признанным в судебном порядке недееспособным;
- - под влиянием (введение в заблуждение, угроза, обман, стечение неблагоприятных обстоятельств).
Не обойтись без подачи иска и в том случае, если после заключения договора купли-продажи квартиры выяснилось, что на жилплощадь имеют право другие наследники бывшего владельца или в результате его подписания были нарушены права несовершеннолетних. |
Избежать возникновения подобных ситуаций можно достаточно просто. Подготовку договора следует доверить опытному юристу, а подписывать документ необходимо в присутствии нотариуса, который не только разъяснит права и обязанности сторон, но и проверит их дееспособность, убедится в отсутствии принуждения или других обстоятельств, которые в результате могут привести покупателя и продавца в суд.
Расторжение договора купли продажи
В случае, когда соглашение признается судебным органом недействительным в результате его оспаривания или ничтожности, стороны возвращаются в исходное состояние. Расторгнут договор может быть в случае:
- судом, при подаче иска покупателем или продавцом;
- по согласию сторон.
Порядок проведения процедуры подробно описан в граве 29 ГК РФ. Закон позволяет участникам процесса требовать назад не только то, что было передано после подписания договора (денежные средства и имущество), но и разные виды компенсации ущерба, например затраты, связанные с подачей иска.
На что обратить внимание перед подачей иска в суд
Подача подобных исковых заявлений требует тщательной предварительной подготовки. Суд принимает во внимание только факты, подтвержденные доказательствами, поэтому подготовку к процессу следует доверить специалисту, имеющему опыт участия в подобных разбирательствах и знающему, как оспаривается сделка купли - продажи квартиры.
Правильно подготовленное исковое заявление и собранные веские доказательства помогут быстро разрешить возникшую проблему, в противном случае судебное разбирательство может затянуться на месяцы, а в некоторых случаях годы.