Как оспорить договор купли-продажи квартиры

Содержание:

1. Почему сделка может быть признана недействительной?
2. Ничтожные сделки и их виды
3. Причины оспаривания договоров купли-продажи
4. Расторжение договора

Людей, которые не мечтают о собственном жилье, не существует. Повзрослев, каждый из нас приходит к пониманию того, что пришло время свить свое укромное гнездышко, куда будет приятно возвращаться домой после трудового дня, принимать гостей и проводить время с семьей. Покупка квартиры – это не всегда простая и легкая сделка. Иногда возникают ситуации, когда по каким-то причинам стороны принимают решение все отменить, и «отыграть ситуацию назад». Как можно оспорить зарегистрированный в Росреестре и вступивший в законную силу договор купли-продажи? О том, как себя вести в случае возникновения непредвиденных обстоятельств должен знать каждый покупатель и продавец перед заключением соглашения.

Почему сделка может быть признана недействительной?

Практика показывает, что около 15% сделок, связанных с продажей недвижимости, впоследствии оспариваются в суде.

Причины разбирательств могут быть разными – от покупки жилья, где, как оказалось, не выписаны все жильцы, до продажи квартиры недееспособным родственником, который стал жертвой мошенников.

Признать сделку недействительной (глава 9 Гражданского кодекса РФ) можно в таких случаях:

• - наличие противоречий с действующими законодательными актами;
• - ничтожность сделки (после заключения соглашения денежные средства не передавались или были уплачены частично);
• - выявление информации о том, что одна из сторон на момент совершения сделки была недееспособной;
• - заключение соглашения несовершеннолетним лицом (граждане, которые не достигли 18-летнего возраста, могут владеть недвижимостью и совершать сделки по ее отчуждению при условии присутствия при ее заключении одного из родителей, который закрепляет документ своей подписью и при наличии разрешения органов опеки);
• - подписание договора под давлением (угроза жизни и здоровью продавца и его родных и близких, кабальные условия);
• - мошенничество со стороны продавца. Подобные ситуации обычно возникают, если продажа осуществляется через агентство.

ДКП может быть признан недействительным в результате оспаривания сделки или в случае ее ничтожности. Доказательством последнего является отсутствие желания одной из сторон в действительности ее совершить.

Ничтожные сделки и их виды

В соответствии с действующим законодательством РФ, ничтожной считается такая сделка, при заключении которой имело место явное нарушение закона. В Гражданском кодексе России перечислены соглашения, которые можно считать таковыми. К ним относятся соглашения:

1. нарушающие закон и посягающие на права 3-х лиц (п.2, ст. 168 ГК РФ);
2. противоречащие основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК России);
3. заключенные с недееспособными гражданами (статья 171 Гражданского кодекса России);
4. заключенные с малолетними лицами, не достигшими 14-ленего возраста (ст. 172 ГК РФ);
5. фиктивные (мнимые) и притворные (ст.170 ГК РФ);
6. связанные с реализацией имущества, распоряжение которым ограниченно или запрещено законом (ст. 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отличие оспоримой и ничтожной сделки заключается в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. Если в первом случае это один год, то во втором – 3 года (с возможностью продления до 10 лет).

Причины оспаривания договоров купли-продажи

Даже если при оформлении договора были исключены все моменты, позволяющие признать соглашение ничтожным, сделка может быть оспорена в судебном порядке, и признана недействительной. Закон позволяет обратиться в суд с таким исковым заявлением в таких случаях, если продажа была осуществлена:

• - без необходимого согласия 3-х лиц или государственного органа;
• - несовершеннолетним, без согласия родителей и органов опеки;
• - лицом, признанным в судебном порядке недееспособным;
• - под влиянием (введение в заблуждение, угроза, обман, стечение неблагоприятных обстоятельств).

Не обойтись без подачи иска и в том случае, если после заключения договора купли-продажи квартиры выяснилось, что на жилплощадь имеют право другие наследники бывшего владельца или в результате его подписания были нарушены права несовершеннолетних.

Избежать возникновения подобных ситуаций можно достаточно просто. Подготовку договора следует доверить опытному юристу, а подписывать документ необходимо в присутствии нотариуса, который не только разъяснит права и обязанности сторон, но и проверит их дееспособность, убедится в отсутствии принуждения или других обстоятельств, которые в результате могут привести покупателя и продавца в суд.

Расторжение договора купли продажи

В случае, когда соглашение признается судебным органом недействительным в результате его оспаривания или ничтожности, стороны возвращаются в исходное состояние. Расторгнут договор может быть в случае:

1. судом, при подаче иска покупателем или продавцом;
2. по согласию сторон.

Порядок проведения процедуры подробно описан в граве 29 ГК РФ. Закон позволяет участникам процесса требовать назад не только то, что было передано после подписания договора (денежные средства и имущество), но и разные виды компенсации ущерба, например затраты, связанные с подачей иска.

На что обратить внимание перед подачей иска в суд

Подача подобных исковых заявлений требует тщательной предварительной подготовки. Суд принимает во внимание только факты, подтвержденные доказательствами, поэтому подготовку к процессу следует доверить специалисту, имеющему опыт участия в подобных разбирательствах и знающему, как оспаривается сделка купли - продажи квартиры.

Правильно подготовленное исковое заявление и собранные веские доказательства помогут быстро разрешить возникшую проблему, в противном случае судебное разбирательство может затянуться на месяцы, а в некоторых случаях годы.