Приобретение жилья или какого-либо иного недвижимого имущества, это всегда волнительное событие, в том числе и потому, что оно связано с существенными финансовыми затратами, необходимостью соблюдения некоторых серьёзных и важных процедур, а также оформления документов, отвечающих определенным требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
Несоблюдение некоторых требований к оформлению документов и сделки в целом, отсутствие тщательной проверки приобретаемого имущества и невыполнение либо некачественное выполнение иных мероприятий, может обернуться для покупателя серьёзными проблемами, в том числе существенными материальными потерями. Очень важно не попасться «на удочку» мошенников и просто недобросовестных людей.
В данной статье мы приведём некоторые рекомендации, соблюдение которым поможет Вам избежать ряда проблем при приобретении недвижимого имущества.
Стоит ли пользоваться услугами риэлтора или иного специалиста в данной сфере?
Это даже не рекомендация, а просто совет. Если Вы не очень хорошо разбираетесь в вопросах оформления сделок, как, например,люди, которым достаточно из «Интернета» скачать образец договора, заполнить его и провести необходимые процедуры самостоятельно, то в данном случае, полагаем, Вам лучше воспользоваться помощью специалиста в данной области. Здесь важно, на наш взгляд, не переплатить за фактически предоставленный Вам перечень и объём услуг, то есть не платить на составление договора, подборку и проверку необходимых документов в несколько раз дороже, чем это того реально стоит. Проанализируйте в «Интернете» рынок данных услуг, чтобы определить среднюю стоимость и найти оптимальный вариант. Если имеются, то почитайте отзывы граждан, которые уже пользовались услугами тех или иных специалистов. Подобрав подходящий Вам вариант предоставления услуги, рекомендуем потребовать от специалистов заключения письменного договора оказания услуг, в котором в обязательном порядке должны быть отражены существенные условия: полный и подробный перечень предоставляемых услуг, сроки их выполнения, стоимость услуги, ответственность (штрафы, неустойки) исполнителя на ненадлежащее оказание услуг (за иные различные нарушения).
Особое внимание следует уделить заключению договора на оказание услуг по подбору интересующего Вас объекта недвижимости, чаще всего – жилого помещения. В данном случае, в договоре также должны быть отра-жены все существенные условия, указанные ранее. Будьте внимательны при перечислении объёма услуг. Советуем потребовать от исполнителя включения условий, согласно которым, оплата будет произведена Вами лишь в том случае, если Вам подберут объект, который в действительности будет представлять для Вас интерес. Нам известны случаи, когда граждане, на основании договора оплачивали исполнителям денежную сумму в размере 6 000 рублей лишь за то, что им было предложено 10 вариантов квартир для покупки, при том условии, что фактически не одна из предложенных квартир не заинтересовала заказчика (гражданина). Думаем, что требовать за такую услугу указанную денежную сумму не честно.
Проверка объекта недвижимости
- Общей рекомендацией для всех объектов будет являться проверка собственника жилого помещения, то есть действительно ли
лицо, которое представилось хозяином объекта, является его законным собственником? Кроме свидетельства о регистрации права собственности на объект, это лучше сделать путём получения в Росреестре выписки о правах на объект. Причём, на наш взгляд, если Вы уже решили приобрести объект, лучше перестраховаться и заказать данную выписку самостоятельно. Делается она быстро, стоит не дорого. Возможно, возникнет вопрос, зачем это делать самому, если справку может заказать продавец? Дело в том, что, к большому сожалению, многие документы могут быть подделаны «мошенниками»… . Если Вы уверены, что справка подлинная (например, получена в Вашем присутствии), самому, дополнительно, это можно и не делать. - Согласие второго супруга на отчуждение объекта.
При составлении договора купли – продажи какого – либо объекта рекомендуется присутствие обоих супругов и выражение их общего согласия на данную сделку. При отсутствии возможности присутствия на сделке одного из супругов, не лишним будет наличие нотариально заверенного согласия другого супруга на совершение данной сделки.
Если собственник разведён, то рекомендуется проверить, приобретен ли объект в период брака, в каком порядке супруги разведены, имелся ли между супругами спор о разделе объекта. Если есть решение суда о разводе, изучите его, чтобы избежать в будущем проблем.
Рекомендации по жилым помещениям.
1) Проверка задолженности по оплате коммунальных услуг. Лишним это не будет, но в любом случае, при наличии таких долгов у старого вла-дельца, оснований для погашения данной задолженности новым собственника жилого помещения, нет.
2) Проверка задолженности по внесению взносов на капитальный ре-монт. Не следует путать данный вид платежей (взносов) с оплатой комму-нальных услуг! Вот как раз этот вид долга может перейти к новому владельцу жилого помещения.
В соответствии с частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходеправа собственности на помещение в многоквартирном домек новому собственнику переходитобязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Таким образом, долг по уплате взносов на капитальный ремонт полностью переходит к новому собственнику жилого помещения. А этот долг может составить внушительную денежную сумму. Проверить наличие долга по конкретной квартире можно в региональном фонде капитального ремонта (если решением собственников жилья взносы перечисляются в данный фонд) либо в ТСЖ (если принято решение о перечислении взносов на счёт ТСЖ).
3) Находится ли земля под многоквартирным домом в собственности жильцов?
Это можно легко проверить, потребовав от собственника свидетельство о праве собственности (долевой) на соответствующий земельный участок или заказав выписку на объект. Зачем нужноэто проверять? А дело в том, что очень часто, недобросовестные продавцы увеличивают стоимость квартиры в связи с тем, что земля под домом находится в долевой собственности. А иногда, эта собственность лишь на словах, а в действительности, земля находится собственности органа муниципального самоуправления.
4) При приобретении жилого помещения по договору долевого строительства, «с пятна», перед заключением договора важно проверить, имеется ли у застройщика необходимый для осуществления строительства пакет документов, в частности, разрешение на строительство. Ведь ни для кого не секрет, что зачастую, застройщики начинают продажу квартир без наличия разрешения на строительство. Также были случаи, когда уже построенный многоквартирный дом, квартиры в котором уже распроданы, по решению суда подлежал сносу, как незаконно построенный.
Проверка земельных участков.
В данном разделе рекомендуем обратить внимание на ряд моментов.
1) Очень часто, потенциальных покупателей уверяют в том, что имеется возможность подведения к продаваемому земельному участку всех необходимых коммуникаций: электричества, газа, воды, возможно и канализации. Прибыв на осматриваемый участок, Вы можете увидеть, что действительно, рядом с участком проходит газопровод, рядом имеется водопровод и линии электропередач, но это совсем не значит, что Вы без труда сможете к ним «присоединиться». Например, газопровод, который проходит около интересующего Вас земельного участка, может быть линией высокого давления, к которой никто не даст разрешения присоединиться. Похожая ситуация может возникнуть и в отношении других коммуникаций. Узнайте, кто является собственником этих линий коммуникаций и сможете ли Вы без труда получить разрешение на присоединение к ним. Возможно, линии принадлежат созданному в районе местности ТСЖ и за подключение к ним Вам придется заплатить или. Получение разрешения на присоединение может быть крайне затруднительным, в том числе, возможны случаи обращения в суд с иском о нечинении препятствий.Также, например, может быть и такое, чтокакая – либо линия коммуникаций рассчитана на ограниченное и уже «исчерпанное» количество потребителей и Ваш участок в данный расчёт не входит. В общем, стоит все детально проверить, чтобы избежать возникновения трудностей. Проверить наличие возможности на подключение к указанным линиям можно в соот-ветствующих ресурсоснабжающих организациях.
2) Проверка наличия ограничений в пользовании земельным участком. Если у Вас в собственности есть земельный участок, то это ещё не значит, что Вы можете беспрепятственно получить разрешение на строительство и построить на нём дом.Даже если рядом с Вашим земельным участком уже находятся жилые постройки, может случиться и такое, что Вы на своём участке построить дом не сможете. Дело в том, что каждый участок имеет своё назначение, например, для ведения подсобного хозяйства, для сельскохозяйственных нужд, для строительства. Также, в отношении конкретного участка могут быть какие – либо ограничения. Например, рядом с участком проходит газопровод высокого давления либо это могут быть иные основания для ограничений. Все это можно и нужно проверить, заказав в Росреестрекадастровую выписку на земельный участок.
3) Проверка перспективы сноса объекта, изъятия земельного участка.
Бывает и такое. Не редко, от объекта (чаще земельного участка) избавляются по той причине, что его, например, могут изъять для государственных нужд. Не надейтесь получить за такой участок компенсацию равной его рыночной стоимости. Могут быть и другие основания, в том числе для сноса многоквартирных домов. Проверить такую перспективу сложно, но возможно. Для этого необходимо обратиться в администрацию района, в котором расположен объект.
Это лишь только некоторые рекомендации, соблюдение которых по-может Вам избежать Вам некоторых проблем.
И помните, что лучше всё не спеша,тщательно и детально проверить, чем совершить поспешное и неверное решение. Как говорится, «Семь раз отмерь, один раз отрежь»! И если Вы не уверены в своих знаниях, необходимых для самостоятельного оформления сделки по приобретению недвижимости, лучше воспользуйтесь помощью проверенного специалиста.